Офис в собственной квартире

В процессе общения с клиентами нашего, да и других агентств недвижимости мы заметили, что клиенты часто приобретают квартиру с расчетом переоборудовать ее под офис, то есть сделать из частной квартиры коммерческий объект. Это связано с дополнительными затратами, что неудивительно. Но, есть некоторые тонкости, о которых основная масса людей не знает и, в результате, усложняют себе жизнь. Почему? Давайте рассмотрим.

Что говорит закон о возможности ведения легального бизнеса в собственной квартире?

В соответствии со ст. 41 Конституции Украины каждый может владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

В Жилищном Кодексе предусмотрено следующее: «Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан… Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается». Проанализируем приведенные выше цитаты.

Процесс промышленного производства – это процесс переработки (механической, химической, ручной), который используется для изготовления новой продукции (потребительских товаров, полуфабрикатов или товаров производственного назначения), переработки использованных товаров на сырье, предоставление промышленных услуг.

Других определений действующее законодательство на сегодняшний день не дает. Поскольку «все, что не запрещено, разрешено», делаем вывод, что иногда использование жилого помещения для занятия предпринимательской деятельности возможно! Тем более, если она не порождает шум, грохот, пыль и полные контейнеры отходов.

Вернемся к понятию «жилое помещение» и рассмотрим, на каких условиях можно использовать помещение жилого фонда в качестве места, где осуществляется предпринимательская деятельность.

По мнению Госпредпринимательства Украины, граждане, которые используют жилое помещение для проживания, придерживаются правил пользования жилыми помещениями (не используют жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера), не наносят вред окружающей среде, не нарушают права и охраняемые законом интересы граждан, юридических лиц и государства − могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности.

В письме Госкомитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины указано:

«Разрешение на размещение в жилых помещениях офисов, контор, торговых организаций не промышленного характера предоставляется по разрешению исполнительных органов городских (районных) советов и по согласованию органов градостроительства и архитектуры, санитарных и противопожарных служб. При этом в соответствии с требованиями п.1.36 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» такие помещения должны быть размещены в цокольном, на первом или втором этаже и обязательно иметь отдельный выход. Проектная документация на переоборудование и перепланирование квартир обязательно согласовывается с местными органами государственного надзора».

Значит: если деятельность не является промышленной, Вы эксплуатируете свое помещение в соответствии с установленными правилами и не используете его во вред обществу, не загрязняете окружающую среду промышленными отходами, то предписаний действующего законодательства Вы не нарушаете.

И несколько слов об ответственности за нарушение правил использования жилых домов (помещений). Если все же будет надлежащим образом доказано (ответственность в данном случае наступает только при условии, что Ваша вина будет доказана в установленном порядке), что Вы при использовании своего жилья нарушаете правила пользования или эксплуатации жилого помещения (дома) или его инженерного оборудования, а также допустили самовольное переоборудование и перепланировку, то Вам грозит штраф, который тянет за собой предупреждение или наложение штрафа на граждан - от одного до трех НМДГ, на должностных лиц - от трех до семи НМДГ.

Если же вся деятельность у Вас проходит в рамках действующего законодательства, то претензий к Вам быть не должно. На первых порах можно смело работать и на таких условиях.

Что касается внезапных визитов «непрошеных гостей», то осмотр жилья или другого владения лица проводится только по мотивированному постановлению судьи. Без постановления судьи Вы имеете полное право не пускать посторонних, аргументируя тем, что "Это – моя квартира, я в ней живу и занимаюсь тем, что мне нравится, потому что закона этим не нарушаю"!

Решили купить дом в Херсоне? Разберёмся...

Есть люди, которые относятся к жизни серьезнее большинства горожан. Большинство проживает в квартирах, а кто-то хочет купить дом в Херсоне, то есть более серьезный объект недвижимости.


Зайдем на сайт агентства недвижимости и посмотрим предложения, увидим, что дома в Херсоне продаются и это радует. Смотрим на районы, которые нас устраивают. На данном этапе мы видим, что дома на продажу есть на Забалке, на Мельницах, в Центре, в Киндийке, на Восточном, на Стеклотаре, на Военке, на Текстильном, на Жилпоселке и на улице 49 Гвардейской Дивизии, т.е. на 2-ом или 4-ом Таврическом. Это все исторически-сложившиеся микрорайоны, где строили частное жилье.

На что стоит обратить внимание при покупке дома в первую очередь: возраст района, соответственно коммуникаций, наличие стационарных телефонов (если они есть, то есть и кабель для подключения интернета, куда же без него сейчас), как давно живут и владеют окружающими домами соседи – эти новые Ваши друзья, или ворчуны и завистники. Уже после этого смотрим на дом. Почему? Бывают очень красивые дома, с прекрасным двориком, с молчаливыми и скромными соседями, с балконами, мезонинами, но окруженные шедеврами частнособственнической архитектуры 40-ых или 50-ых годов прошлого века, и несмотря на то, что выезд на транспортную артерию города находится в 50-ти метрах, после небольшого дождика надо одевать сапоги-болотники или выезжать на джипе. И это в районе ХБК… Что поделать, 21-ый век наступил еще не повсеместно.

Бывают, правда, приятные исключения. На 4-ом Таврическом Херсонские власти выделили участки под застройку. Люди воздвигли там прекрасные коттеджи, кто-то для себя, кто-то на продажу, вот только продавались они проблематично именно из-за непонятных сроков по благоустройству подъездных дорог, уличного освещения, интернет-коммуникаций. Цены были слишком высоки. Но прошло 2 года, мы видим там девственно ровный асфальт подведенный к домам, (водопровод, канализация, кабеля не пересекают дорогу, они заведены по современному проекту), фонарные столбы, продуктовые и промышленные магазинчики. Все очень удобно, потому и спрос вырос и цена стала оправданной. (В других районах цены стабильные, потому что никаких улучшений в этом столетии не предусмотрено, и так люди живут.) Немного сложновато в центральные районы города добираться, но растет количество маршрутов общественного транспорта, строится мост через железнодорожные пути. Цены вряд ли упадут, район обживается. А большинство считает, что в Центре или на Мельницах дом купить лучше. Может быть, но воздух на Таврическом чище. Выбирайте.

Прочитать статью на сайте

Оценка имущества

Еще один вопрос, с которым Вы столкнетесь при покупке или продаже не только квартиры или дома, но и дачи, или коммерческой недвижимости – оценка имущества, которое является объектом сделки.

Согласно требованиям законодательства Украины на сегодняшний день налоги платятся не с инвентарной (остаточной) стоимости объекта купли-продажи, а с его коммерческой стоимости. И не важно, во сколько Вы оцениваете объект, его цену на сегодняшний день должен определять специалист-оценщик, который имеет соответствующие разрешения: Лицензию Государственного комитета Украины по земельным ресурсам на проведение работ по землеустройству и землеоценочных работ, сертификат субъекта оценочной деятельности и квалификационное свидетельство оценщика от Фонда государственного имущества, желательно удостоверение о повышении квалификации 2011 года. Зачем?

Ну, во-первых, для того чтобы ваша сделка была законной и не могла быть признана недействительной, а во-вторых, чтобы трудолюбивые налоговые инспектора не пожаловали к Вам с дружеским визитом в тот момент, когда денег для решения вопросов нет и не предвидится (почему-то так всегда случается в жизни).

Вы об этом знали? Знаете, как производится эта оценка?

Конечно, частные посредники-риэлторы тоже покажут Вам дорогу к специалисту по оценке, вот только обычно люди забывают проверить у него наличие разрешительных документов (как в аптеке, например, сертификаты на лекарства часто спрашиваете). А напрасно. Мало ли кто на чем зарабатывает. Лицензия может быть просрочена и тогда… Давайте не будем о плохом.

В агентствах недвижимости этот вопрос налажен, они больше дорожат своей репутацией, несут моральную ответственность и за это. Зачем им обманывать клиентов? В агентстве недвижимости «Изумруд», например, так и работают – всё организовано в комплексе, как говорилось в одном фильме, «не отходя от кассы». Здесь есть сертифицированный специалист-оценщик. Все разрешительные документы в наличии. Если имеются какие-то проблемы, Вас честно предупредят об этом и разъяснят, как решить вопрос другим путём. (Но такое бывает редко.) Так быстрей, удобней, надёжней и зачастую дешевле. Почему? Практика показывает. Если есть желание уточнить, можно писать нам на сайт, Вам ответят.

Бытует мнение, что в агентствах, как и в супермаркетах, все дорого. Живой пример – рыба. В супермаркете ее можно купить из аквариума, а на рынке рыба то ли спит, то ли застрелена ныряльщиком, то ли своей смертью умерла… Лотерея, одним словом. Вам выбирать: дороже покушать или дешевле отравиться.

И всё-таки рисковать заработанными Вами деньгами – не самая хорошая идея. Лучше не играть в лотерею с посредниками-однодневками. Ставки очень большие. Можно, конечно, но не нужно.

Узнайте подробнее об услуге оценки недвижимости у нас на сайте.

Обмен недвижимости

Обмен, обмен, обмен… Хорошее дело: переехали из одной квартиры в другую, получили (или доплатили) немного денег и жилищные условия изменились в нужную Вам сторону. Это же как удобно!.. Забудьте! Нет больше этой простоты, потому как закончилась советская власть и все удобства, и простота в жилищном вопросе, с ней связанные. Приватизация, частная собственность, залоги в банках, родственные претензии на жилье – это только начало причин, усложняющих проблему. Не будем пугаться дальше, давайте попробуем найти выход из положения.

Можно одну квартиру продать, а вторую купить. Вроде, просто и красиво, но где же тогда жить в промежутке между сделками? Жить надо дома. Для этого работают агентства недвижимости, у них есть база данных (проще говоря, список) кто и что хочет в этой жизни по вопросу жилья, есть возможность оформить договоренность документально, есть опыт в проверке «чистоты» квартир, домов, коммерческих объектов на предмет свободы их от претензий третьих лиц, опыт общения с людьми – покупателями и продавцами, в конце концов. И что же такого невиданного они могут сделать?

Приведу пример:

• - люди хотят купить дом, а денег мало, но есть однокомнатная квартира, которая абсолютно не нужна хозяевам дома;
• - эту квартиру хочет купить другой человек, но денег нет, сначала нужно продать трехкомнатную квартиру;
• - трехкомнатную квартиру хочет купить человек, у которого не хватает денег, надо брать кредит в банке под залог покупаемой квартиры, и банк не особенно уверен в залоговой квартире.

В результате все в тупиковой ситуации – где-то что-то не сходится и не получается, «воз и ныне там». Пробуют решить вопрос сами, обращаются к трудолюбивым частным посредникам, обещающим золотые горы, – безрезультатно.

Один из клиентов обращается в агентство недвижимости, и с помощью опыта вопрос покупки трехкомнатной квартиры с банковским кредитом решается. Почти… Потому что продавцу этой квартиры нужны гарантии на покупку однокомнатной, а хозяевам верить – риск, а иначе он ничего не продает.

Продавцы однокомнатной тоже поверили агентству недвижимости, но другому – «Изумруд». В результате два агентства, поскольку знают коллег, договорились, как разрешить проблему.

Результат – три сделки в один день (если не считать получение кредита в банке), все довольны, все пьют «Шампанское» и через указанный в договорах срок все спокойно въезжают кто куда хотел. Получился обмен однокомнатного жилья на дом, только не с хозяином, а посредством денег, которых не было.

Не знаю, как у Вас, у меня бы такой фокус не получился. Это называют «цепочки обмена».

А, самое главное! Вы, наверное, спросите: «Сколько же платить придется за такие «цепочки»? Втридорога?» Не поверите – как обычно, никаких дополнительных наценок не выставляют. Работой дорожат, клиентом. В агентстве недвижимости «Изумруд» и агентстве-партнере дело обстоит так. Насчет «серых» частных посредников – не знаю и врать не буду.

Обращайтесь в агентство недвижимости «Изумруд», если что-то хотите обменять.

Прочитать статью на сайте

Купить квартиру в Херсоне

Всякие бывают ситуации в жизни, довольно разные. Иногда возникает такая жизненная потребность – купить квартиру в Херсоне, например. Случается и такое.

Чего проще, казалось бы, это же не в Голландии, не в Бангладеш, не во Франции – это запросто. Полно же предложений в газете, и не в одной – звоните, смотрите и покупайте. Вряд ли тут есть какие-то трудности и сложности.

Одна мелочь – когда начинаете звонить, оказывается, что по большинству напечатанных номеров отвечают не хозяева квартиры, которую вы хотите купить, а посредники, маклера, риелторы всех видов и мастей. Поверьте мне на слово, они Вас просто засыпят предложениями, покажут множество вариантов, Вы даже устанете от их «ненавязчивого» внимания, но, то, что Вам надо, так и не увидите.

Почему? У большинства посредников-одиночек, гордо именующих себя риелторами, действительно есть на примете квартиры для продажи, и не одна-две, а больше, и их надо продать, чтобы заработать, а то, что они не совсем соответствуют (или совсем не соответствуют) Вашим пожеланиям – это дело десятое. Поэтому процесс осмотра превращается в экскурсии по Херсону, а вдруг Вы клюнете, и у них все получится. Получится ли у Вас – еще вопрос, мало ли как там в новой квартире жизнь пойдет, а у них уже все хорошо.

Поэтому, купить квартиру в Херсоне лучше всего через агентство недвижимости, которое не год и не два работает в Херсоне, имеет обширную базу данных, опыт общения с покупателями и продавцами и, самое главное, знает где, что и сколько стоит.
Стоимость квартиры на самом деле зависит от многого: инфраструктура (вода, канализация, газ, электричество), состояние подъезда, «качество» соседей, «происхождение» дома, район, в котором он находится.

Был я в одной квартире с хорошим ремонтом (современные окна, трубы, двери, стройматериалы), район вроде неплохой (не шумный), но заходишь в подъезд – жизнь перестает нравиться. 4-ый этаж, вид из окна интересный – а в подъезде филиал городской свалки. И, судя по входным дверям квартир соседей ситуация не скоро изменится в лучшую сторону. Зато не дорого. Для воровской малины – в самый раз. Случается и такое, к сожалению, не редко.

На Жилпоселке заходил во двор квартир так на 200-300, хоть и дом на 9 этажей, но уютно, правда запах канализации стоял уже года три. Не думаю, что приятно там прогуливаться молодой маме с ребенком или у подъезда время коротать.
А в одном доме на 4-ом Таврическом квартиру на 6, 7, 8, 9, 10-ом этаже никто продавать не хочет, хотя дом панельный (блочный). Странно? Нет, просто лифт работает, дом кооперативный, ОСМД, соседи дружные и вид из окна – панорама километра на 2, и транспорт под окнами не ездит, и так еще лет на 10-20 как минимум. В городском «муравейнике» дом, которого не коснулись толкотня, двор-парковка (стоянка рядом). Вы думали, что такого не бывает? В агентстве побеседуйте с риелторами, узнаете и не такое. Например, что есть квартиры с балконами по 12 кв.метров и кухней 22 кв.метра с газовым автономным отоплением.

И, если Вы все-таки хотите выгодно купить квартиру, лучше идите в агентство, потому что при осмотре жилья здесь обращают внимание на очень многое:

• – государственный или кооперативный дом изначально, ЖЭК или ОСМД;
• – состояние подъезда к дому и подъезда в доме;
• – состояние двора, наличие детских площадок;
• – инфраструктура (упоминал выше);
• – жильцы-соседи;
• – ориентация окон квартиры, вид из окна;
• – загазованность района транспортом и предприятиями;
• – если квартира с ремонтом, то насколько он добротный;
• – история квартиры по БТИ (проблемность, аресты, залоги, «всплывающие» наследники). И так далее.

Работать надо на перспективу, связи с клиентами не терять. Здесь не одиночки, здесь предприятие, и поэтому предварительно выяснят, какую именно, с какими достоинствами и где Вы хотите купить квартиру в Херсоне, а уже потом будут предлагать. Покупатель завоевывается качеством, а не измором.

Прочитать статью на сайте

Сдать или снять квартиру?

Всё течет, всё меняется, каждый день какие-то новости – это жизнь. И сфера недвижимости – не исключение. Тут тоже происходят какие-то события, появляются новые или хорошо забытые старые авантюры, за всем не уследишь. Но все-таки наиболее интересные получают большее распространение. Здесь мы будем рассматривать самые распространенные варианты всевозможных неожиданностей.

Например, снять квартиру (часть дома, коммерческий объект) или сдать в наём. Казалось бы, чего проще? Много новоиспеченных посреднических фирм оказывают услуги в этом направлении. Ведь были же фирмы, которые помогали в поисках работы за ранее определенное вознаграждение (как правило выплачиваемое авансом), почему бы не заняться тем же с людьми, которым необходимо снять жильё? Схема простая: даётся объявление в газете, появляется клиент, с него берут оплату за услуги (как правило 100, 200 или даже 300 гривень) , а потом выдают на руки список адресов с телефонами из ранее сформированной базы данных. «Иди и смотри» – выбирайте, что Вам нравится. Хорошо, удобно? По-моему, просто прекрасно. Вот только, когда начинаете прозванивать по указанным телефонам, оказывается квартиру уже сдали, или давно не сдают – информация устарела. По окончании списка клиент расстраивается, но денег обратно ему никто возвращать не желает, нет основания. Информация предоставлена, посредник уверяет в ее постоянном обновлении, да еще может и обвинить Вас в том, что обзвонили не всех, морочите ему голову, попросту говоря. Если же на этот процесс уходит много времени, то можно потом и не обнаружить фирмы по старому адресу. Какого-то договора о предоставлении услуг у Вас на руках нет, а если есть, то он не имеет юридической силы.

Что же делать? Искать самому – долго. Обратиться в агентство недвижимости? Вдруг обманут…

Думаю, что всё-таки не обманут. Не интересно им это. Здесь сами подберут интересующий Вас вариант, предварительно осмотрят квартиру, приведут Вас, познакомят с хозяином, составят необходимое соглашение или договор об аренде жилья, а уже потом попросят оплатить услуги агентства, согласно действующих в городе Херсоне тарифов. И, если вдруг возникнут какие-то несогласованности с хозяином, работники агентства всегда будут на Вашей стороне. Соответствено, если Вы решили сдать квартиру через агентство недвижимости, то его представители будут помогать Вам решить трудности с квартиросъемщиком. С какой радости, почему это они не бросят Вас на произвол судьбы? Потому что давно трудятся в этой сфере, дорожат репутацией, рабочим местом и видят в Вас своего будущего клиента на покупку (или продажу) жилья. Зачем же портить отношения и впечатление о себе, ведь сегодня не последний рабочий день. Надежность – вот главная причина обратиться в агентство недвижимости.

И как пример: сейчас много людей, которые за умеренную плату могут вырвать Вам больной зуб, но, если начнется воспаление, разведут руками и посоветуют пойти в поликлинику. Поэтому лучше сразу идти в поликлинику (государственную, или частную – не важно, важно наличие лицензии). То же самое и с агентствами недвижимости: лицензии, стабильность работы, ответственность, добросовестность являются залогом успеха и Вашего спокойствия. Приходите, Вас ждут, для Вас здесь работают.

Прочитать статью на сайте

Покупка и продажа недвижимости через агентство

Рано или поздно в жизни людей встает вопрос о необходимости купить или продать квартиру, дом. Как это сделать правильно, избежать нежелательных негативных последствий? В этом и оказывают помощь работники нашего агентства.

Рассмотрим реальную жизненную ситуацию: человек решил приобрести квартиру(дом, дачу, участок земли, помещение для коммерческой деятельности) . Можно все делать самому, и это наиболее правильный в отношении затрат вариант. Но все ли мы знакомы с правилами оформления документов, взаимодействия с необходимыми инстанциями, наконец-то требованиями законодательства на текущий момент в этой сфере? А ведь именно от этого зависит законность вашего права собственности на объект, который вы приобретаете. Поэтому и появляются так называемые проблемные ситуации. Как этого избежать?

В наше время можно найти продавца или покупателя напрямую. Может быть не так скоро, как хотелось бы, но можно. И все будет прекрасно. Почти всё. Потому что Вы не знаете историю этой квартиры (дома, коммерческого объекта), т. е.: не заложена ли она в банке, нет ли претендентов на нее по наследству, законно ли она приобретена. Все ли могут уточнить эту информацию и другие подробности? А ведь незнание таких деталей может привести к признанию покупки недействительной, и деньги могут не вернуть. Хорошо, если продавец или покупатель – Ваш хороший знакомый, а если нет?

Второй вариант – воспользоваться услугами посредников, которые имеют больше опыта в этой сфере. Но все ли из них добросовестны, какова их репутация? Зачастую люди не знают таких подробностей и мало уделяют внимания этому вопросу. Напрасно, именно в сфере недвижимости часто встречаются случаи мошенничества, непорядочности, недобросовестности. Хотя вознаграждение за свои услуги такие посредники желают получить по высшему разряду. Да и о деятельности «черных риелторов» писали уже, наверное, все газеты, а это как раз об этом направлении Вашего поиска.

Вариант третий: обратиться в агентство недвижимости. Это не очень популярный вариант, потому что бытует мнение, что там как раз и собрались сплошь жулики да мошенники. Особенно самозабвенно об этом рассказывают посредники-одиночки. А почему? Просто не могут они в полном объеме собрать и предоставить клиенту необходимую информацию, хлопотно это и не так уж легко.

На самом деле, третий вариант наиболее правильный. Но и здесь надо уточнить: что это за агентство, как давно существует, кто его возглавляет, много ли отделений (филиалов), обращались ли в него Ваши знакомые, какие отзывы, были ли проблемы и, если были, то принимали ли участие в их решении представители агентства. Ведь не хочется оказать один на один с трудностями, которые могут появиться потом. (Мало ли что?)

Именно в агентствах работают настоящие энтузиасты своего дела, которые переживают не только за финансовую сторону вопроса, но и за законность работы, дальнейшую перспективу свою и коллектива в целом, чистоту и прозрачность предоставляемой информации, за возможность дальнейшей работы в этой отрасли и увеличение количества клиентов.

Здесь Вам не только помогут купить квартиру (дом, участок и т.д.), но помогут сделать обмен квартир или домов, предоставят информацию о возможности построить жилье с помощью добросовестных строительных компаний, сделать добротный ремонт, улучшить качество жилья. Просто потому, что давно работают в сфере недвижимости, не раз и не два сталкивались с такими вопросами от клиентов и помогли их решить.

Трудности, если они у кого-то возникали, решались в различных инстанциях, в том числе в суде, люди не чувствовали себя оставленными на произвол судьбы и волю случая. И здесь причина одна – агентства больше дорожат своей репутацией, чем посредники-одиночки, потому оказывают не только посреднические, но и экспертные, юридические услуги.

Такая вот информация к размышлению.

Прочитать статью на сайте